Prepare o bolso! A aprovação da Reforma Tributária sob Lula 3 vai sacudir o setor imobiliário brasileiro com um novo modelo tributário, que recai diretamente sobre os contratos de aluguel. A proposta cria dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — que substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Juntos, esses tributos formam o chamado IVA-dual, um imposto sobre valor agregado que incidirá sobre todas as operações com bens e serviços, incluindo as locações intermediadas por pessoas jurídicas, como imobiliárias.
Hoje, essas operações são tributadas em 3,65%, referentes ao PIS/Cofins. Com o novo modelo, a alíquota pode chegar a 10,6%, quase o triplo. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), um aluguel de R$ 2.000,00, por exemplo, passaria de R$ 73,00 para R$ 169,60 de carga tributária. Em contratos de menor valor, o aumento proporcional pode ser ainda maior.
Outro ponto sensível é o prazo para regularização dos contratos em andamento. A Lei Complementar publicada em janeiro de 2025 estipula que até 31 de dezembro de 2025 todos os contratos deverão estar adequados ao novo regime. Aqueles que seguirem as exigências legais poderão aderir a um regime de transição com alíquotas reduzidas, mas isso exigirá planejamento e organização por parte das empresas do setor.
Os principais problemas esperados são o aumento da carga tributária, o que pressiona tanto locadores quanto administradoras, a adoção de medidas de mitigação consideradas insuficientes pelas entidades do setor, e o benefício limitado de créditos tributários, que não se aplicam automaticamente a imóveis adquiridos antes da reforma.
A proposta também traz mudanças para pessoas físicas que atuam no mercado de locação. Quem possuir mais de três imóveis e tiver receita anual acima de R$ 240 mil (ou R$ 20 mil mensais) poderá ser considerado contribuinte do IBS e CBS, além de já estar sujeito ao Imposto de Renda. Com margens reduzidas e novos encargos, os custos serão repassados aos inquilinos, inevitavelmente encarecimento os aluguéis em todo o país.
